L'Observatoire de l'Habitat, en collaboration avec le LISER, a publié trois études sur le potentiel foncier et sa répartition au Luxembourg. Ces études révèlent les grandes capacités de développement de logements au sein des périmètres de construction, mais identifient des blocages au niveau de la mobilisation de ces terrains pour la construction. Une partie des difficultés pour les mobiliser vient de l’accroissement très rapide des prix du foncier constructible depuis 2010. Ces difficultés découlent aussi de la très forte concentration de la détention du foncier : 0,5% de la population résidente possède la moitié de ce potentiel foncier, et un petit nombre de sociétés sont en position de force sur le marché du foncier.

Raum⁺, un outil méthodologique au service la planification territoriale
Projet commun du Département de l’aménagement du territoire (DATer) - Observatoire du développement spatial et du ministère du Logement - Observatoire de l’habitat, Raum⁺ est un outil méthodologique pour apprécier et répertorier les réserves foncières au Grand-Duché de Luxembourg. L’idée de base du programme Raum⁺ est d’utiliser la connaissance du terrain au niveau communal pour estimer de manière plus précise la surface de terrains disponible. Des entretiens avec les 89 communes où un Plan d’Aménagement Général (PAG) nouvelle mouture a été adopté ou était en voie d’adoption ont été menés pour passer en revue tous les terrains identifiés comme disponibles, et pour collecter des informations qualitatives sur le devenir des terrains. Par exemple, pour chaque terrain, il a été demandé s’il y avait un intérêt du propriétaire à le développer, ainsi que la durée estimée jusqu’au début des travaux de construction. Ceci permet d’obtenir des informations plus complètes que par le passé sur la disponibilité effective des terrains pour la construction. Pour les 89 communes analysées, la réserve foncière disponible à l’habitat s’élève à 3750 ha. Il est estimé que 142.000 unités de logements pourraient y être construits pour plus de 300.000 habitants supplémentaires.

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Note °28
La Note n°28 présente les principaux enseignements de l’analyse des prix de vente des terrains à bâtir jusqu’en 2020. L’indice des prix du foncier résidentiel créé par l’Observatoire de l’Habitat montre une augmentation d’environ +7,9% en moyenne annuelle entre 2010 et 2020. Cette hausse a été relativement régulière jusqu’en 2017, puis une forte accélération est observée, jusqu’à atteindre +16,9% entre 2019 et 2020. Ces évolutions des prix des terrains sont parfaitement cohérentes avec celles observées sur les prix des logements (anciens ou en construction), mais l’augmentation des prix des terrains est tendanciellement plus forte. Ceci suggère que c’est la hausse des prix des terrains à bâtir qui explique en grande partie l’évolution des prix des logements, alors que les coûts de construction n’avaient que modérément augmenté jusqu’en 2020. Cette note présente aussi de premiers résultats d’une analyse exploratoire consacrée à l’incidence foncière, c’est-à-dire à la part que représente l’achat du terrain à bâtir dans les prix de vente finaux des logements commercialisés en Vente en État Futur d’Achèvement.

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