L’Observatoire de l’Habitat publie sa Note 46, intitulée « Enjeux de régulation liés au développement de nouveaux segments sur le marché locatif privé ».

Cette publication propose une analyse des instruments et enjeux de régulation  - et en particulier les zones grises – associés au développement du co-living et de la location de courte durée sur le marché locatif privé luxembourgeois. Ces neauveaux segments du marché locatif, en pleine expansion, redéfinissent les usages du logement et mettent à l’épreuve les cadres juridiques et urbanistiques en vigueur.

Un marché locatif en pleine mutation

Dans la continuité de la Note 41 (décembre 2024), cette nouvelle publication met en évidence l'émergence de trois nouveaux segments sur marché locatif privé :

• le co-living, proposant des chambres meublées gérées par des sociétés spécialisées avec services et espaces partagés ;
• la location de courte durée, correspondant à des logements indépendants meublés et loués pour quelques nuits, principalement à une clientèle professionnelle mobile ;
• ainsi que les résidences de logement partagé, des ensembles neufs conçus pour accueillir exclusivement des studios, chambres et espaces partagés.

Ces nouveaux concepts tendent à se positionner à l’interface entre logement et hébergement et soulèvent des questions de régulation, de fiscalité et de planification urbaine.

Des zones grises au sein du cadre réglementaire

A partir de l’analyse du cadre juridique et réglementaires aux niveaux national et communal, l’étude identifie des zones grises, qui complexifient la tâche des pouvoirs publics :

• Absence de critères spécifiques : cette lacune crée une dépendance des communes envers des acteurs internationaux privés, dont les projets standardisés ne sont pas toujours adaptés au contexte luxembourgeois ;
• Frontière floue entre chambres meublées et colocation, ouvrant la porte à des contournements réglementaires, notamment en matière de sécurité incendie ;
• Projets à la frontière entre logement et hôtellerie, posant des difficultés de qualification juridique et urbanistique ; une convergence excessive avec la réglementation hôtelière risquerait d’aggraver la pénurie de logements locatifs de longue durée ;
• Densité de logement sous-estimée : la manière dont les ensembles de co-living sont comptabilisés – une « grappe » de chambres étant considérée comme un seul logement – tend à sous-estimer la densité réelle d’occupation.

Des pratiques hétérogènes au niveau communal

L’étude des règlements des bâtisses et des plans d’aménagement généraux de onze communes réparties sur l'ensemble du territoire luxembourgeois révèle une grande diversité de pratiques sur le plan réglementaire, avec des différences quant aux surfaces minimales nettes imposées par exemple, ou des critères spécifiques de stationnement pour certains types de mises en locationCes différences peuvent jouer un rôle dans les  décisions des promoteurs immobiliers et des porteurs de projets.

Clarifier et mieux coordonner

La note 46 plaide en faveur d'une clarification au niveau national de la définition de l’objet « logement », au regard de toutes les typologies possibles et de leurs implications multiples.  Elle recommande notamment une meilleure connaissance du parc locatif, notamment grâce au futur registre national des bâtiments.